Immobilienpreise werden eher nicht sinken

Die Immobilienwirtschaft rechnet in Österreich nicht mit sinkenden Immobilienpreise. Es gebe sowohl dämpfende als auch treibende Faktoren, sagte Michael Pisecky, Vizeobmann des Fachverband der Immobilientreuhänder.

Kritik übt der Fachverband an den strengeren Regeln für Immobilienkredite. „Es droht keine Immobilienblase“, betonte der steirische Fachgruppenobmann Gerald Gollenz. Die Bautätigkeit dürfte nach dem Rekord 2021 wegen der Unsicherheiten in nächster Zeit sinken.

Auf die Immobilienwirtschaft schlagen derzeit mehrere Probleme durch. Die hohen Energiepreise sowie Lieferschwierigkeiten und Kostensteigerungen bei Baumaterialien beschäftigen die Branche ebenso wie die Zinswende. Der Fachverband, der jährlich den Immobilien-Preisspiegel erstellt, stellte zudem fest, dass die Preise für Eigentumswohnungen, sowohl für neue als auch gebrauchte, deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten, die stärker mit den Einkommen zusammenhängen.

In Wien sei bei Mietwohnungen die Nachfrage teilweise sogar kleiner als das Angebot, weshalb Pisecky hier einen hohen Anpassungsdruck ortet. Die steigenden Zinsen könnten auch dazu führen, dass sich Investoren längere Leerstände nicht mehr leisten können oder wollen. Anders sehe die Entwicklung bei Eigentumswohnungen aus. Zwei Drittel der fertigstellten Wohnungen sei freifinanziert und davon würde die Hälfte im Paket gekauft durch Investoren. Für Käufer, die die Wohnung selbst nutzen wollen, sei der Markt deshalb eng und werde es auch bleiben, erinnerte Pisecky daran, dass der Eigentumsmarkt in der Bundeshauptstadt generell extrem klein sei. Er sei kaum größer als in Graz obwohl Wien fünfmal so groß sei.

Allerdings müsse man zum Wiener Immobilienmarkt auch das Umland zählen. Das Einzugsgebiet von Wien umfasse mittlerweile ganz Niederösterreich sowie das Nordburgenland. Aufgrund von Home-Office sei die Akzeptanz für weite Strecken gestiegen, erklärte Pisecky. Für Gollenz leicht besorgniserregend ist zudem, dass auch in Bezirken wie Tamsweg oder Wels-Land die Grundstückspreise weit über 20 Prozent gestiegen sind. Generell seien Baugründe in Österreich ein knappes Gut bei gleichzeitig hoher Nachfrage.

Den strengeren Regeln bei der Kreditvergabe steht Pisecky kritisch gegenüber, der Zeitpunkt sei „nicht wirklich gelungen“, weil gleichzeitig auch die Zinsen steigen. Die Banken würden einen Rückgang des Neugeschäfts um ein Viertel teils sogar um die Hälfte erwarten und viele Kundengruppen würden davon abgehalten, Eigentum zu kaufen. Die Immobilienwirtschaft werde etwa junge Familien mit mittleren Einkommen als Kundengruppen verlieren. Aus der Sicht von Pisecky gebe es bei den Einkommen und den Kreditlaufzeiten noch Spielraum. So seien Kredite, die auf 25 Jahre abgeschlossen wurden, im Schnitt schon nach 18 Jahren zurückgezahlt worden. Meist sei es nur die ersten paar Jahre eng, so Pisecky.

Wegen der Unsicherheiten in der Lieferkette gibt es in der Bauwirtschaft derzeit keine Festpreise. Pisecky hält dies aber für ein vorübergehendes Phänomen: Wenn sich die Lieferketten stabilisieren, werde es auch wieder fixe Preise geben. Die Bauleistung werde stabilisiert durch Projekte, die jetzt in der Warteschleife sind sowie durch den Bestand, bei dem thermisch saniert und die Heizungen getauscht werden müsse.

Der Lagezuschlag in Wien bei den Richtwertmieten im Altbau, den Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) nach der jüngsten Anpassung vor dem Verfassungsgerichtshof (VfGH) grundsätzlich infrage stellt, macht auch der Immobilienwirtschaft Probleme. Das Gesetz sei von der Judikatur inzwischen dermaßen „zerlegt“, dass die Frage zum Lagezuschlag nicht mehr mit Rechtssicherheit zu beantworten sei, so Pisecky. Die Folge seien tausende Verfahren und Gutachten und eine Belastung sowohl für Mieter als auch Vermieter, ortet der Interessensvertreter dringenden Reformbedarf. Auch für die Investitionen in die Dekarbonisierung brauche es rechtliche Klarheit.

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