s Immo legt wegen Corona-Krise Immofinanz-Gespräche auf Eis

Wegen der Corona-Krise sind bei der s Immo mehrere noch nicht ausverhandelte Projekte auf Eis, aber auch die Gespräche über eine mögliche Fusion mit der ebenfalls im ATX gelisteten Immofinanz. Nach dem Rekordjahr 2019 ist die s Immo dank ihrer Kapitalausstattung zuversichtlich, das Krisenjahr 2020 gut zu meistern, man schaut schon nach vorn Richtung 2021: “Da sollte das Geschäft wieder laufen.”

“Derzeit haben wir wirklich alle miteinander andere Dinge zu tun, als die Fusion zu beplaudern. Wir können uns nicht einmal treffen. Die Aktionärsstruktur bietet aber Optionen”, sagte CEO Ernst Vejdovszky am Donnerstag in der Online-Bilanzpressekonferenz. Die s Immo hält 12 Prozent an der Immofinanz, diese 29 Prozent an der s Immo. Investor Ronny Pecik gehören (mit unterschiedlichen Partnern) 14,2 Prozent an der s Immo und 10,7 Prozent an der Immofinanz.

“Alle Optionen wird man prüfen und bewerten. Das geht erst, wenn wir uns wieder öfter treffen können”, so der CEO: “Jedes Unternehmen hat ja auch sieben Berater an der Seite.” Zum Zeitfaktor: “Sobald als möglich.” Man könne aber nicht in Gespräche eintreten, ehe man nicht wisse, wie Ende 2020 die Bilanz aussehe. Ob die CA Immo, an der s Immo 6,3 bis 6,4 Prozent hält, da mitgedacht wird? “Sinnvoll schon, ist aber aufgrund der Aktionärsstruktur nicht denkbar.”

Die Anteile der s Immo an der Immofinanz und der CA Immo hat sich die s Immo zu 426 Mio. Euro angeschafft, Ende 2019 lag der Buchwert bei 553 Mio. Euro. Trotz der massiven Aktienkursrückgänge durch die Corona-Krise sei man per 31. März noch immer mit 19 Mio. Euro im Plus gelegen, nach über 200 Mio. Euro im Februar, so Vejdovszky. Insgesamt erhielt man aus den Beteiligungen bisher 36 Mio. Euro Dividende, davon allein 17 Mio. Euro im Jahr 2019.

Die Coronavirus-Krise wird die s-Immo “sehr deutlich treffen”, betonte Vejdovszky, 2020 werde “definitiv kein Rekordjahr mehr werden”. Am stärksten werde der Einfluss im Hotel- und Retail-Bereich sein, erinnerte der CEO an die bereits am 18. März vom Unternehmen getätigten Aussagen. Um das Ausmaß der Krise absehen zu können, sei es noch zu früh – es hänge unter anderem von der Dauer der gesundheitspolitisch verhängten Restriktionen und auch den Hilfsprogrammen der Regierungen in verschiedenen Ländern ab.

Mit liquiden Mitteln von 112 Mio. Euro Ende 2019 sowie heuer im Jänner per Kapitalerhöhung aufgebrachten 149 Mio. Euro – wodurch die Eigenkapitalquote von 43 auf etwa 46 Prozent gestiegen ist -, sieht sich die s Immo gut gerüstet für das Krisenjahr. Zum Ultimo verfügte die s Immo über 2,94 Mrd. Euro langfristiges Vermögen (davon 2,19 Mrd. Euro vermietete Immobilien) plus 200 Mio. Euro kurzfristiges Vermögen. Bei Bonds habe man heuer überhaupt keine Fälligkeiten, 2021 müsse man nur 28,5 Mio. Euro bedienen – bis 2024 gibt es dann wieder überhaupt keine Fälligkeiten”, so der CEO: “Wir sind in der Krise von der Liquidität her sehr sehr entspannt.” Bei den Cost-of-Funding liege man inklusive Zinsabsicherungen bei 2,26 Prozent, die Langfrist-Kredite würden im Schnitt 5,6 Jahre laufen. Zudem verfüge man über 83 Mio. Euro nicht ausgenutzte freie Kreditlinien, “das kann jetzt auch wichtig sein”. Aktienrückkäufe wolle man nicht einstellen: Das würde absolut keinen Sinn machen, die würden ja auch einen Wert für die Aktionäre schaffen.

Das Immo-Vermögen laut IFRS lag bei 2,37 Mrd. Euro; die 1,2 Mio. m2 Nutzfläche waren zu 95,5 Prozent ausgelastet, im Schnitt wurden 5,4 Prozent Rendite erwirtschaftet. Das Bestandsportfolio – zu zwei Drittel in Österreich und Deutschland (mit 453 Mio. bzw. 1,15 Mrd. Buchwert), zu einem Drittel in CEE (mit 769 Mio. Euro Buchwert) – besteht zu 71 Prozent aus Gewerbeimmobilien (Büro, Geschäft, Hotel), zu 29 Prozent aus Wohnobjekten.

2019 hat man etwa 54 Mio. Euro in Bestandsobjekte in Deutschland investiert, weitere 34 Mio. in CEE. Die Projektentwicklungen in CEE lägen “einmal auf Eis, wir müssen erst die Krise abwarten”, so Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig. Langfristig fokussiert sich die s Immo wie bekannt auf den “Speckgürtel” Berlins. Dort hat man schon mehr als 2 Mio. m2 Grundstücksfläche erworben – für im Schnitt knapp 14 Euro pro m2 – und 28 Projekt fixiert. Ganz selektiv wolle man Bestands-Immos kaufen, mittelfristig auch wieder Entwicklungsprojekte (etwa Büros in CEE) starten. Zur Zeit würden Akquisitionen auf Eis liegen seien aber nicht abgesagt. Man warte, bis sich die Nebel lichten, so der CEO.

Mit den Retail-Mietern müsse man jetzt Einzelvereinbarungen treffen, je nach Größe und Branche unterschiedlich, so Wachernig. Infrage kämen kurzfristige Stundungen, Moratorien oder andere Kooperationsformen, “damit nicht wir am Ende übrig bleiben”. Im März hätten noch alle Mieter gezahlt, zuletzt hätten sich Inhaber kleiner Geschäfte mit Zahlungsproblemen gemeldet, große Mieter würden auch einmal “sieben Tage später” zahlen, so der CEO: “Wir wollen eine für beide Seiten faire Lösung. Wir wollen unsere Mieter ja halten.” Bei den Hotels drossle man natürlich die Betriebskosten, das Marriott Wien und das Marriott Budapest seien aber nur at quo in den Büchern, hier gebe es keine Bilanzauswirkung. Bei Büros seien die “Auswirkungen eher überschaubar”. Hoffnung macht Wachernig, dass in Wuhan in China, dem mutmaßlichen Ursprung der Virus-Ausbreitung, der Geschäftsbetrieb schon nach zwei Monaten wieder aufgenommen werden konnte.

Auf die Zeit nach der Krise blickt der s-Immo-Vorstand hoffnungsvoll. “Es wird Bereiche geben, die werden sogar profitieren”, meinte der CEO: “Es werden sich Chancen ergeben – nicht in zwei Monaten, aber vielleicht in den nächsten sechs Monaten oder bis Jahresende.” Es werde noch länger ein sehr sehr niedriges Zinsniveau geben – und Investoren, die relativ sichere Immobilien kaufen wollten. Es werde institutionelle Anleger geben, die an Wohnimmo-Portfolios und an Wohnimmo-Gesellschaften interessiert sind. Player mit hohen Shopping-Center-Anteilen hätten es da schwerer. “Immobilien sind weiter ein sicherer Hafen”, meinte Wachernig: Auch im CEE-Raum habe es keine Überhitzung geben. “Es ist definitiv Potenzial gegeben, dass es nach der Krise wieder nach oben geht.”

2019 hatte die s Immo bei Nettogewinn und der Cash-Generierung (FFO 1) neue Höchststände erzielt. Der Jahresüberschuss stieg von 204,2 auf 213,3 Mio. Euro – der auf die Anteilseigner entfallende Betrag legte auf das Rekordniveau von 212,8 (203,7) Mio. Euro zu. Das Ergebnis je Aktie betrug damit 3,21 (nach 3,08) Euro.

Als Dividende sollen erneut 0,70 Euro je Anteilsschein ausgeschüttet werden. Dieser Betrag sei derzeit in Überlegung, den wolle man der Hauptversammlung vorschlagen, so der CEO am Donnerstag. In sechs Wochen werde man sich das eventuell aber noch einmal ansehen. Grundsätzlich wolle man so rasch wie möglich die Hauptversammlung abhalten, nach der die Auszahlung erfolgen könnte. Konkret will man laut Vejdovszky noch die angekündigte Verordnung abwarten, die regeln soll, wie Aktionärsversammlungen in Zeiten wie diesen stattfinden können.

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